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중앙일보 3부작 연제 칼럼 모음-에쿼티, 차입금, 외상공사

본문

(1) 필수사업비의 확보 여부 사업의 성패 가르는 부동산 개발사업

-필수사업비 확보의 핵심은 자기자본(에쿼티)

 


 사업에 성공하기 위하여 필요한 요소들은 여러 가지가 있을 것이다멋진 아이템이 필요하고 훌륭한 사업 계획과 이를 실행할 추진력과 능력도 필요할 것이다그러나 사업의 수행을 뒷받침할 자금력 즉 충분한 사업비의 확보가 되지 않고서는 결국 모든 계획이 그림의 떡이 되거나 사업이 중간에 주저앉고 말 것이다.


건축이나 부동산 개발사업도 마찬가지이다부동산 개발사업의 성공에 필요한 요소들은 훌륭한 입지의 사업 부지멋진 설계꼼꼼한 시공 등이 있다그러나 훌륭한 입지요건을 갖춘 사업 부지를 확보하고 좋은 설계가 있고 공사를 잘할 수 있는 시공사가 있더라도 충분한 사업비의 확보가 되지 않는다면 사업을 성공적으로 마무리할 수 없을 것이다.


필자는 부동산 개발 관련 금융업에 종사하다 보니 충분한 사업비를 확보하지 못하여 사업을 추진하지 못하거나 실패하는 경우를 자주 보게 된다.


대출을 활용하여 겨우 토지는 매입했으나 공사비가 없어서 오랜 기간 각종 비용만 부담하는 경우개발사업을 위한 토지를 매입하면서 계약금만 겨우 납입하고 중도금과 잔금을 마련하지 못하여 계약금을 날리는 경우심지어 계약금도 확보하지 못하여 계약금을 대출받고자 하는 경우 등 참으로 다양한 경우들을 보아왔다.

차라리 처음부터 시작을 못했다면 그나마 다행이겠지만 사업을 진행하다가 사업비가 부족하게 되면 문제는 더 심각해진다.


이처럼 서울시내 번화가를 포함하여 주변에서 “유치권 행사 중이라는 현수막이 붙고 수년간 흉물로 방치된 건설 현장을 어렵지 않게 볼 수 있을 것이다이러한 현장이 바로 적절한 사업비를 확보하지 못한 채 사업을 진행하다 사업이 중단되면서 개발업자도금융기관도시공사도 모두 죽어나가는 현장이다.


내 돈으로 사업하나은행돈으로 하는 거지.” 


 필자의 지인 중에 부동산 개발업으로 지금까지 십여 년간 실패한 적이 없는 분이  하시는 말이다과연 맞는 말일까맞을 수도 틀릴 수도 있는 말이다정작 이렇게 말하는 지인 본인은 항상 전체 사업비에서 대출의 비중이 50%가 넘지 않도록 하고 있다충분한 자기자본을 투입하여 무리하지 않게 사업을 하고 있다는 이다.


부동산 개발사업에서 사업비 확보는 결국 자기자본(에쿼티)과 타인자본(대출과 외상공사)으로 이루어진다전체 사업비 중 자기자본의 투입 비율을 자기자본비율(에쿼티 비율)이라고 하는데 이는 개발사업의 자금조달과 관련된 핵심 중의 핵심이다.


대출을 해주는 금융기관도 적정선 이상의 자기자본이 투입되어야 비로소 대출을 승인하게 된다금융기관의 입장에서 사업주가 투입한 자기자본비율이 높을수록 사업에 대한 책임감도 높은 것으로 판단하기 때문이다또한 에쿼티 비율이 너무 낮을 경우사업비 중에서 대출의 비율(LTV) 너무 높아지거나 시공사가 부담하여야 하는 외상의 비율이 너무 높아져서 준공 이후 대출을 상환하는데 문제가 발생하거나 시공사가 공사를 마무리하지 못하는 경우가 발생하게 된다.


1금융권 시설자금 대출을 받기 위해서는 최소 자기자본이 30% 이상 확보되어야 한다. PF(프로젝트 파이낸싱)대출을 많이 취급하는 2금융권도 건축주가 최소 20% 이상의 자기자본을 투입할 수 있어야 대출을 승인한다최근 급성장한 P2P(온라인으로 대출과 투자를 연결하는 서비스)를 포함한 사금융권조차도 최소한 10% 이상의 자기자본이 투입되어야만 대출을 승인하고 있다. 건축주 입장에서는 사업에 필요한 대출을 알아볼 때 자기가 실제로 사업에 투입할 수 있는(또는 투입한금액을 꼼꼼히 따져보고이에 대한 증빙자료를 확보하여 알맞은 금융기관을 찾아간다면 대출심사 기간을 단축할 수 있을 것이다.


부동산 개발업을 하는 분들 중 내 돈은 적게 들이고 남의 돈으로 사업을 해서 큰돈을 벌고자 하는 로망을 가지고 있는 분들을 꽤나 많이 보게 되는데 이러한 분들일수록 사업에 실패할 확률이 매우 높아지게 된다.


흔히 시행 바닥이라고 부르는 부동산 개발 시장은 결코 만만한 곳이 아니다성공하면 큰돈을 벌수 있지만 반대로 실패하면 순식간에 빚더미에 앉을 수도 있는 곳이 바로 이곳이다.


최근 들어 정부의 강력한 대출 규제 등으로 부동산 개발업의 시황이 점점 불투명해지고 있으며 이는 다가구주택이나 다세대주택 등 주로 서민층에 주택을 공급하는 소규모 개발사업자들에게 더욱 큰 영향을 주고 있다.


정부의 과도한 규제와 정책의 불확실성으로 인하여 사업 여건이 악화된 상황에서 처음 부동산 개발업에 뛰어드시는 분이라면 반드시 사업에 필요한 충분한 자금을 확보할 수 있는지부터 충분히 고민해 보아야 할 것이며 특히 자기자본 투입 비율을 높이는 것이 바람직할 것이다.


어느 업체의 광고 문구처럼 3억으로 30억짜리 건물주가 되려고 하기보다는우선 3억으로 10~15억 건물주 되기부터 먼저 도전할 것을 권하고 싶다욕심을 줄이고 내가 감당할 수 있는 규모의 사업부터 차근차근 단계를 밟아가야 시장에서 생존하고 성공할 수 있을 것이다.




(2) 부동산 개발 투자초보도 성공하는 방법은?

 


차입자본에 의한 부동산 투자는 양날의 검


부동산개발사업(시행업)은 공급을 목적으로 형질 변경이나 건축물건물 등을 건설하여 판매나 임대하는 사업을 말한다많은 사람들이 이 사업을 하면 큰돈을 벌 수 있다고 생각한다맞는 말이기도 하다그러나 그만큼 감당해야 할 위험도 크고 대박의 확률도 생각보다 높지 않은 것이 부동산 개발업이다.


관련된 실제 사례를 들면, 2년 전에 개인으로서 부동산 개발사업을 하던 A씨는 경기도 파주의 토지에 건물을 짓기로 하고개발 사업 계획서를 만들어서 은행에 대출을 신청했다하지만 은행에서는 그 사업 계획서를 반려했는데수익성이 너무 부풀려져 있다는 것이 문제였다.


A씨는 은행을 설득하고 다른 은행을 알아보는 등 대출 승인을 받으려 몇 개월을 보냈지만모두 요지부동이었다오히려 빚을 내서 산 토지의 이자가 감당이 안 되는 상황에 이르렀고해당 사업 계획을 포기할 수밖에 없었다영세한 개인사업자였던 A씨의 생활도 나락으로 떨어져 현재까지 힘들게 생활을 하고 있다.


위 이야기는 관련 업계에서 비일비재한 여러 사례 중의 하나로써부동산 투자수익에 욕심을 낸 나머지 실패한 경우이다반면에 자기가 투자한 자본에 비해 부동산 개발업으로 큰 수익(높은 수익률)을 내는 경우가 있는데이유는 바로 부동산 개발사업에 높은 레버리지(차입자본으로 투자를 하는 것)가 쓰이기 때문이다개발사업의 총사업비는 자기자본(에쿼티)과 타인자본(금융 및 시공사의 외상부담)으로 이루어진다.


타인자본이 많게는 자기자본의 10배 가까이 투입되면서 그만큼 레버리지를 사용하게 되는 것이다.


대출 등 타인자본을 활용한 레버리지 사용은 양날의 검과 같아서 개발사업자에게 대박을 안겨줄 수도 있지만반대로 쪽박을 안겨주기도 한다자기 돈을 잃고 마는 정도가 아니라 심한 경우막대한 빚더미와 함께 채무불이행자로 추락하여 재기가 어려울 정도로 타격을 줄 수 있는 것이 바로 이 레버리지다.


필자가 처음 P2P 회사를 창업하고 한참 1호 상품 출시를 위해 물건들을 검토할 당시유력한 1호 상품의 후보였던 충남 당진시의 한 다세대주택 현장의 경우가 이런 사례에 해당한다.


공사를 진행하던 중 사업비가 부족해진 개발업자는 그럴듯한 사업 계획을 제시했고, PF(프로젝트 파이낸싱대출 회수에 결정적인 요소인 준공 후 예상 담보가치 기준 LTV(Loan To Value ratio. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율또한 상당히 안정적이었다그런데 당시 개발업자는 지속적인 요구에도 불구하고 기존에 지출된 사업비 상세 내역을 제출하지 않았다.


그 시점까지의 공정률과 비교하여 사업비가 어떻게 집행되었는지를 확인해야 실제 개발업자가 투입한 에쿼티를 산출할 수 있는데이런저런 핑계를 대며 자료 제출을 미루면서 시간을 끌던 개발업자는 거의 투자심의가 통과되기 직전에 자료를 제출했다.


막상 분석을 해보니 실제 개발업자가 투입한 에쿼티가 총사업비 대비 5%도 안 된다는 사실이 밝혀졌다. 5%의 에쿼티로 사업을 진행한다는 말은 바꿔 말하면 20배의 레버리지를 쓴다는 것이다.


결국 해당 현장에 대출은 실행되지 않았다얼마 후 모 P2P회사가 그 현장에 대출을 실행한 것을 우연히 알게 되었고그 현장이 결국은 준공되지 못한 채 부실화되는 것을 목격하였다.


20배의 레버리지를 썼던 개발업자가 만약 건물을 정상적으로 준공만 시켰다면 아마도 투입한 자본 대비 꽤 큰 수익률을 얻었을 것이나결과는 반대였고 빚더미에 앉다 못해 사기죄로 구속까지 되었다는 소식까지 들었다.




(3) 건축 자금 충당의 두 얼굴외상공사

 

 부족한 건축자금을 보충하는 관행외상공사

 부동산 개발사업에 있어 토지대, 건축비, 인허가 비용, 금융비용 등을 합친 것을 총사업비라고 하며, 총사업비는 크게 에쿼티(자기자본)와 차입금(타인자본)으로 나누어진다. 부동산 개발업을 하는 사람 중에 자기자본만으로 사업을 하는 경우는 거의 없으며, 99%의 개발업자들은 차입금(레버리지)을 활용하여 자기자본 대비 높은 수익률을 올리고자 한다. 특히 자기자본이 부족할수록 더 높은 금융비용을 부담하더라도 차입금의 비율을 올리고자 하게 되는데 이때 시공사들이 제공하는 소위 외상공사는 부족한 자기자본을 보완할 수 있는 수단으로 쓰이곤 한다.

건축주와 도급계약을 맺는 시공사는 당연히 건축 허가 도면 등에 따라 부실 없이 건축주가 원하는 건물을 지어 줄 의무를 갖는다. 그런데 시공사는 건축주 외에 PF자금을 대출하는 금융기관에 대해서도 여러 가지 의무를 지게 되는데 대표적인 것이 책임준공 확약이다. 이는 건축주의 자기자본과 금융기관의 대출금만으로 전체 공사비가 충당되지 않더라도 반드시 건물을 준공해야 하는 의무를 말한다.


금융기관들이 PF자금을 대출하면서 튼튼한 시공회사를 선호하는 것은 바로 이러한 책임준공에 대한 능력을 중시하기 때문이다. 꽤 많은 사업장에서 실제 총공사비는 건축주의 자기자본과 차입금의 합계 보다 크다. 즉, 시공사가 일정 부분의 공사를 외상으로 해주고 준공 이후 대환대출이나 분양대금 등을 통해 미수 공사비를 받아 가야 한다는 것이다.


이러한 시공사의 외상공사 채권은 PF자금을 빌려준 금융기관 대비 후순위의 권리이기 때문에 최악의 경우 건축주가 부도가 나면 금융기관이 전체 채권을 회수한 이후에나 공사비에 대한 권리를 행사할 수 있다. 물론, 시공사의 외상대금 채권도 건축주의 자기자본 또는 시행이익보다는 우선한 권리를 갖기는 한다. 그래서 필자는 시공사의 외상공사를 에쿼티(자기자본)성 차입금이라고 표현하기도 한다. 실제로 외상공사 외에도 시공사가 직간접적인 형태로 건축주(시행사)의 부족한 자기자본을 보강해 주는 경우도 있다.



중소형 건축 프로젝트의 약이 되고 독도 될 수 있어


건축주의 입장에서는 시공사의 외상공사를 활용하여 부족한 사업비를 충당하고 금융비용을 절약할 수도 있는 것이다. 통상적으로 사업성이 좋은 현장의 경우 시공사들이 수주를 하기 위해 외상공사와 에쿼티 보강 등을 건축주에게 제시하곤 한다.


그런데 사업성이 좋지 않은 현장에 재무구조도 좋지 않은 시공사가 공사를 수주할 목적으로 무리하게 높은 외상 비율을 제시하여, 건축주와 도급계약을 체결하는 경우에 문제가 발생하게 된다. 시공사도 공사를 진행하고 준공을 하기 위해 하도급업자나 자제 납품업자에게 대금을 지급해야 하는데, 너무 높은 비율로 외상공사를 진행하다가 시공사의 유동성에 문제가 생기게 되면 공사가 진행되지 못하고 중단되는 것이다. 이 경우 건축주는 물론 건축자금을 빌려준 금융기관, 하도급 공사를 한 업자 등 모두에게 큰 피해가 발생하게 된다. 



영업수단, 건축주를 현혹하는 도구로 전락한 경우


최근 건설경기의 불황으로 시공사들은 일감이 많이 줄어들었다. 그들 중 일부는 공사 수주를 목적으로 무리하게 높은 외상 비율로 건축주를 현혹시켜 도급계약을 체결한 후, 중간에 계약을 이행하지 않고 추가 자금 투입을 요구하며 공사를 중단하거나 공사를 다 해 놓고도 준공절차를 진행하지 않는다. 처음의 약속과 달리 준공 후에 받기로 한 공사비 납부를 요구하는 것이다.

건축주의 입장에서는 공사가 멈추게 되면 금융비용 등을 감당하지 못하고 부도가 날 수 있어 울며 겨자 먹기로 높은 금리 등 불리한 조건으로 후순위 대출을 받아 공사비를 지급할 수밖에 없다. 실제로 많은 건축주들이 이러한 상황에서 필자가 종사하고 있는 P2P 대출(인터넷을 통해 개인투자자와 대출 신청자를 연결해 주는 서비스)시장을 찾아오고 있다.

다행히 담보가치가 충분해서 후순위 대출이라도 받을 여유가 된다면 공사를 진행할 수 있지만 그렇지 못한 경우 해당 현장은 장기 부실 현장이 될 수밖에 없다.

외상공사와 관련해 그동안 직접 겪은 실제 사례들을 공유해본다. 필자의 회사에서 경기도 화성시에 다세대 주택 건축자금을 대출한 적이 있다. 해당 사업의 시공사는 처음에 전체 공사비의 50%만 있으면 건물을 준공해 주기로 약속하고 도급계약을 체결했는데, 사업비 부족을 명분으로 당사의 후순위로 초 고금리의 사채를 사용하도록 건축주를 압박했다. 또한 공정률이 100%가 되었음에도 준공(사용승인)에 필요한 각종 필증 등을 넘겨주지 않으며 외상대금 지급을 요구하면서 사업을 지연시켰다.

이에 필자는 대출 약정 시 작성한 시공사의 의무를 규정하는 각종 문서를 근거로 시공사에 민형사상의 책임을 물어서 겨우 건물을 준공시킬 수 있었다. 간신히 준공은 되었지만 해당 현장은 예상보다 길어진 사업 기간으로 건축주가 금융비용을 감당하지 못해서, 대출에 부실이 발생했다. 결국 이 현장은 경매를 진행 할 수밖에 없었다.

높은 비율의 외상공사에는 또 다른 함정이 있을 수 있다. 외상 비율이 높은 공사일수록 공사 단가가 올라가게 되는 것이다.

최근 필자의 가까운 지인이 경기도 일산에서 다세대주택을 시행했는데, 준공 후 분양을 하면서 시공사와의 정산 과정에서 필자에게 도움을 요청한 적이 있다. 그 시공사는 토지를 가지고 있던 필자의 지인에게 '전체 공사비의 20%만 주면 건물을 지어주겠다'라고 제안해서 공사를 맡겼는데, 막상 준공 후에 분양을 하면서 보니 건축주에게 손해가 발생했다고 한다.

자세한 내용을 파악해보니 일단 시공사가 제시한 80%의 외상 비율이 놀라웠고, 도급 계약서를 보고 나서 높은 공사 단가에 또 한 번 놀랄 수밖에 없었다. 통상적인 건축단가대비 20% 정도가 부풀려져 있었기 때문이다. 이렇게 높은 단가로 공사를 했으니 건축주 입장에서는 당연히 손실을 볼 수밖에 없었던 것이다.

이 사례는 건축주의 자기자본 부담능력과 담보가치가 충분했기에, 처음부터 제대로 PF자금을 대출받아 정상적인 비율로 공사대금을 지급하면서 진행했다면 금융비용을 부담하더라도 오히려 더 많은 사업비를 줄일 수 있었다. 하지만 시공사의 말만 믿고 사업수지 검토 없이 무리하게 사업을 진행했던 점이 원인이었다. 



외상공사의 적정 비율을 지키는 것이 최선 


물론 위 두 사례와 달리 시공사의 외상공사를 잘 활용해서 성공적으로 건축을 진행한 경우도 많이 있다. 역시 필자가 운영하는 회사에서 건축자금을 대출한 서울 상계동의 한 다세대주택 신축현장의 경우, 부족한 사업비를 보완하기 위해 전체 공사비의 20% 정도를 시공사의 외상으로 진행했고, 시공사는 계약대로 정확히 공사를 끝냈다. 또 시공사가 처음 계약했던 대로 상대적으로 이자가 비싼 P2P 대출금 등을 모두 우선 상환하도록 협조했고, 이후 분양대금 및 임대 보증금으로 외상공사대금을 받았다. 당연히 이 현장은 건축주, 금융회사, 시공사 모두 손해 없이 성공적으로 건축 프로젝트를 마감할 수 있었다.

이처럼 적절한 비율의 외상공사(건축비의 20% 내외)는 건축자금 부족을 보완해 줄 수 있고 건축 과정에서 발생할 수 있는 부실시공 등에 대처할 수 있는 순기능이 있다. 하지만 과도한 비율의 외상공사 비율에는 반드시 부작용이 발생하기에, 소탐대실을 막기 위하여 건축주들은 주의를 할 필요가 있다. 

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